Droit de l’urbanisme : synthèse des dernières précisions apportées par la jurisprudence de novembre 2024 à janvier 2025

Ces derniers mois l’actualité du droit de l’urbanisme a été bien remplie.  En effet plusieurs précisions sur divers points ont été apportées par la justice : cristallisation des règles, modalité d’appréciation de compatibilité d’une autorisation d’urbanisme, régularité de notification du recours, régularisation du permis de construire, intérêt à agir, moyens de légalité invocables contr une délibération approuvant un plan local d’urbanisme…

Nous avons préparé une synthèse des jurisprudences et de leurs apports.

Précisions sur la cristallisation des règles applicables par le certificat d’urbanisme

💡Rappel : L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à la personne à laquelle un certificat d’urbanisme a été délivré, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat.

⚖️  CE, 18 novembre 2024, n°476298 :

Le Conseil d’Etat est venu préciser deux choses concernant le bénéfice de la cristallisation des règles.

Premièrement l’intéressé ne perd pas le bénéfice de la cristallisation, même si le certificat n’a pas été transmis au Préfet en application des dispositions de L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT).

Deuxièmement, l’intéressé ne perd pas le bénéfice de la cristallisation même s’il doit compléter sa demande d’autorisation d’urbanisme après l’expiration du délai de validité du certificat d’urbanisme.

Précisions sur les modalités d’appréciation de la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec une Orientation d’Aménagement et de Programmation

💡Rappel : l’article L.151-2 du code de l’urbanisme précise que le plan local d’urbanisme (PLU) comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), un règlement et des annexes, chacun de ces éléments pouvant comprendre des documents graphiques.

En tant que composante du PLU les orientations d’aménagement et de programmation visent à définir des intentions et orientations d’aménagement qualitatives qui peuvent :

– porter sur un secteur ou un quartier donné (OAP dites “sectorielles”) ;

– avoir une approche plus globale sur un enjeu spécifique (OAP dites “thématiques”) ;

– ou croiser ces deux approches (OAP thématiques sectorisées).

Autrement dit, les OAP sont la déclinaison opérationnelle du projet souhaité par la collectivité ou l’établissement porteur du PLU.

Les aménagements prévus dans le périmètre défini par ces OAP doivent être compatibles avec ces orientations (L.152-1 du même code).

⚖️  CE, 18 novembre 2024, n°489066 :

Le conseil d’Etat vient de préciser les modalités d’appréciation par le juge de la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les OAP.

La compatibilité de l’autorisation avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme doit s’apprécier en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

Précisions sur la régularité de la notification du recours au pétitionnaire

💡Rappel : l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme impose à l’auteur du recours contre une autorisation d’urbanisme, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, à peine d’irrecevabilité.

⚖️ CE, 28 novembre 2024, n°488592 :

Le Conseil vient d’apporter une précision sur la régularité de la notification du recours au pétitionnaire. La notification du recours au pétitionnaire à l’adresse mentionée sur le panneau d’affichage du permis de construire est régulière, même si celle-ci est erronée.

Précisions sur la régularisation du permis de construire

⚖️ CE, 18 décembre 2024, n° 490711 : 

La régularisation du permis de construire obtenu par fraude est impossible : l »illégalité n’est pas régularisable par la délivrance d’un permis de construire modificatif. Cette illégalité peut être invoquée à l’appui d’un recours dirigé contre le permis initial alors même qu’un permis modificatif aurait été délivré.

Précisions sur l’intérêt à agir

💡Rappel : la contestation d’une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le code de l’urbanisme est ouverte aux personnes physiques ou morales qui justifient de leur qualité d’occupant régulier ou de propriétaire d’un bien immobilier, usufruitier ou nu-propriétaire, dont les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance sont de nature à être directement affectées par le projet. (L. 600-1-2 du code de l’urbanisme)

Cette qualité s’apprécie, sauf pour le requérant qui justifie de circonstances particulières, à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. (L. 600-1-3 du même code)

⚖️ CE, 20 décembre 2024, n° 489830 :

Le Conseil d’Etat vient de préciser que la seule qualité d’héritier ne suffit pas à donner intérêt pour agir. Il a jugé que la seule qualité d’héritier de la personne, décédée depuis, qui, à la date de l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, était l’usufruitière d’un bien immobilier dont les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance sont de nature à être directement affectées par le projet, ne suffit pas à donner intérêt pour agir contre le permis de construire par application de l’article 724 du code civil.

P️récisions sur les moyens de légalité invocables à l’appui d’un recours contre une délibération approuvant un Plan Local d’Urbanisme (PLU)

⚖️ CE, 27 janvier 2025, n°490508 :

Le Conseil a jugé qu’il était impossible d’invoquer l’illégalité de la décision arrêtant le projet de Plan Local d’Urbanisme (PLU) à l’appui d’un recours dirigé contre la délibération approuvant le PLU. Les éventuelles irrégularités affectant la délibération arrêtant le projet de plan sont sans incidence sur la légalité de la délibération approuvant le plan

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