Espaces remarquables du littoral : le juge administratif assure leur protection stricte

Par un arrêt du 20 janvier 2026, la cour administrative d’appel de Nantes confirme l’annulation d’un permis de construire délivré pour la création d’un complexe hôtelier sur l’île de Berder, à Larmor-Baden dans le Morbihan (CAA Nantes, 20 janvier 2026, n° 23NT01466). 

Au-delà de l’application classique des dispositions de la loi Littoral sur la construction en continuité des zones déjà urbanisées, la décision procède à une application rigoureuse du régime des espaces remarquables du littoral, en rappelant les limites des projets admissibles dans de tels sites. 

Le régime des espaces remarquables du littoral : un principe de protection renforcée 

Le code de l’urbanisme définit les espaces remarquables du littoral comme les « espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques » (article L. 121-23 du code de l’urbanisme).  

L’article R. 121-4 du code de l’urbanisme donne une liste non limitative des espaces concernés, tels que, par exemple, les dunes, les landes côtières, les plages, les falaises et les abords de celles-ci, ou encore, les forêts et zones boisées proches du rivage de la mer.  

Dans les espaces ainsi qualifiés, seuls peuvent être autorisés des aménagements légers, lorsqu’ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public, et qu’ils ne portent pas atteinte au caractère remarquable du site (article L. 121-24 du code de l’urbanisme). 

La protection attachée à cette qualification peut bénéficier à tout terrain situé sur le territoire d’une commune littorale ayant les caractéristiques d’un espace remarquable du littoral, que ce terrain soit ou non situé à proximité du rivage (en ce sens : Conseil d’État, 27 septembre 2006, Commune du Lavandou, n° 275922).  

La qualification d’un espace comme remarquable repose sur une appréciation concrète, opérée dans les documents d’urbanisme sous le contrôle du juge, à partir d’un faisceau d’indices tenant notamment au caractère naturel du site, à son intérêt paysager ou écologique et à son insertion dans une unité paysagère cohérente.  

En revanche, lorsque ce classement est contesté, le juge administratif peut refuser cette qualification, notamment si le secteur en question, du fait notamment de sa situation dans un secteur d’urbanisation diffuse, ne présente aucun caractère remarquable d’un point de vue paysager ou en raison de la végétation qui y est présente (Cour administrative d’appel de Nantes., 17 octobtre 2016, n° 15NT02486, point 8).  

La jurisprudence exerce, sur ce fondement, un contrôle particulièrement exigeant, tant sur la qualification des sites que sur la nature des projets envisagés.

1) L’île de Berder qualifiée d’espace remarquable dans sa totalité 

Dans l’arrêt ici étudié, la cour considère que l’île de Berder constitue, dans son ensemble, un espace remarquable au sens de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme, en raison de ses richesses écologiques et de son caractère insulaire emblématique du golfe du Morbihan. 

La cour se situe ainsi dans le droit fil d’une jurisprudence constante selon laquelle les parties naturelles des sites à forte valeur paysagère ou écologique bénéficient d’une protection renforcée, indépendamment de la présence ponctuelle de constructions (Conseil d’État, 13 novembre 2002, Commune de Ramatuelle, n° 219034). 

Dès lors, seules sont admissibles sur cette île des interventions pouvant être qualifiées d’ « aménagements légers ».

2) Un rappel des limites de la notion d’ « aménagement léger » 

Le projet en cause consistait en la rénovation et l’extension de bâtiments existants en vue de la création d’un complexe hôtelier sur l’île de Berder. Le débat portait donc essentiellement sur la qualification, ou l’absence de qualification de ce projet comme constituant un « aménagement léger » pouvant être implanté dans l’espace remarquable de l’île de Berder.   

L’arrêt rappelle tout d’abord l’importance de l’aménagement hôtelier projeté : 

• une augmentation de plus de 45 % de la surface de plancher de l’hôtel existant (de 5 559 m² à 8 093 m²) ; 

• la création d’un hôtel de 91 chambres, assorti de nombreux équipements (restaurant, spa, piscine, salles de séminaires) ; 

• une capacité d’accueil simultanée estimée à plus de 1 200 personnes. 

Au regard de ces éléments, la cour juge que le projet ne peut être regardé ni comme un agrandissement limité de constructions existantes, ni comme un aménagement léger compatible avec un espace remarquable (point 22 de l’arrêt).  

Cette analyse s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence bien établie, qui exclut de la catégorie des aménagements légers les opérations entraînant une artificialisation durable ou une modification substantielle d’un site (voir notamment : Conseil d’État, 20 mai 2011, Communauté d’agglomération du lac du Bourget, n° 325552).  

Cet arrêt confirme ainsi la fermeté du contrôle juridictionnel sur les projets implantés dans des espaces remarquables du littoral. 

3) La régularisation par le juge ne peut être admise  

Surtout, la cour ferme clairement la voie de la régularisation par le juge en cours d’instance : les vices affectant le permis ne sont pas régularisables au titre des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’une régularisation impliquerait un bouleversement du projet en changeant la nature même, solution déjà retenue lorsque les règles de protection du littoral sont méconnues de manière structurelle (CE, 20 mai 2011, précité). 

En synthèse :

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence exigeante mais essentielle, qui contribue à la préservation durable du littoral français, de ses paysages emblématiques et de ses équilibres écologiques, tel que souhaité par le législateur. 

Dès lors qu’un site relève de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme et bénéficie de la qualification d’espace remarquable du littoral, les marges de manœuvre pour des projets immobiliers ou touristiques lourds sont très réduites, indépendamment de l’intérêt économique local du projet ou de son insertion architecturale dans le paysage. 

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