Action en démolition d’une construction irrégulière : la commune peut agir en référé 

Lorsqu’une construction est édifiée sans autorisation, une commune peut-elle engager une action en référé pour faire cesser une situation illégale, sans passer par l’action en démolition spécifique au droit de l’urbanisme ?

C’est à cette question qu’a répondu la Cour de cassation dans une décision rendue le 20 mars 2025.

Elle y confirme que le référé de droit commun demeure un outil juridique pertinent pour les collectivités locales, soit parallèlement, soit alternativement à l’action civile en démolition, afin de faire cesser rapidement un trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme.

1- Rappel du cadre légal de l’action en démolition

Pour rappel, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à une commune ou un EPCI compétent en matière d’urbanisme de demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité d’une construction illégale. Cette action en démolition est encadrée par un délai de prescription de dix ans suivant l’achèvement des travaux.

Par une décision du 31 juillet 2020, le Conseil constitutionnel a confirmé que cette action en démolition, et donc l’article L. 480-14, est conforme à la Constitution, sous réserve que le juge privilégie la mise en conformité si elle est possible et acceptée par le propriétaire.

À cette occasion, il a également précisé que :

• • l’action ne peut être introduite que par la collectivité compétente en matière d’urbanisme ;
  • elle est soumise à un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux ;
  • seul le juge judiciaire peut prononcer la démolition, en appréciant la proportionnalité de la mesure.

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés à ordonner, en urgence, des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

2- L’affaire soumise à la Cour de cassation : une construction illégale dans une zone naturelle à risque

L’affaire opposait une commune d’Ariège à une SCI ayant réalisé des travaux sans autorisation (empierrement, puits, toilettes de chantier, réseaux, portail, etc.) sur des parcelles inconstructibles situées dans une zone naturelle et soumises à un plan de prévention des risques (PPRI).

Constatant l’irrégularité de ces travaux, la commune a saisi le tribunal judiciaire d’une action en référé en application des articles L. 480-14 du code de l’urbanisme et 835 du code de procédure civile, afin de faire ordonner la démolition des ouvrages et la remise en état du terrain.

Par un arrêt du 26 octobre 2022, la Cour d’appel de Toulouse a donné raison à la commune, ordonnant la remise en état du terrain sous astreinte.

La SCI a formé un pourvoi en cassation, soutenant que seule l’action en démolition prévue par le code de l’urbanisme était ouverte à la commune, excluant tout recours en référé de droit commun.

La question posée était donc la suivante : une commune peut-elle engager une procédure de référé en urbanisme alors qu’elle dispose d’une action spécifique en démolition ?

3- La coexistence possible des deux voies d’action : démolition et référé

Dans son arrêt du 20 mars 2025, la Cour de cassation rejette le pourvoi et affirme que l’action en démolition prévue à l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme n’exclut pas le recours au référé.

Elle indique clairement que ce texte n’a ni pour objet ni pour effet de priver les autorités compétentes de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent résultant d’une violation des règles d’urbanisme.

Autrement dit, la commune peut cumuler une action en démolition et une action en référé, selon la situation à traiter. La remise en état ordonnée par le juge des référés peut inclure des mesures allant au-delà de la démolition si cela est nécessaire pour revenir à l’état antérieur.

4- Un arrêt utile aux communes confrontées à l’urbanisme illégal

L’arrêt rendu le 20 mars 2025 constitue une clarification bienvenue pour les collectivités territoriales : la voie du référé reste ouverte même si une action en démolition est envisageable.

Les communes peuvent ainsi agir avec célérité, prévenir les situations irréversibles, et ne pas dépendre uniquement d’une procédure au fond longue.

Cet arrêt s’inscrit dans une tendance plus large de renforcement des outils juridiques à disposition des collectivités pour lutter efficacement contre l’urbanisme illégal.

📌 En résumé :

• Une commune peut engager une action en référé en complément de l’action en démolition.
• La procédure de référé permet de réagir plus rapidement à des situations urgentes ou manifestement illicites.
• La Cour de cassation sécurise juridiquement ce cumul de voies d’action, au bénéfice de l’intérêt général.

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📰 Voir aussi notre article : Droit de l’urbanisme : synthèse des dernières précisions apportées par la jurisprudence de novembre 2024 à janvier 2025

📚 Références :

– Cour de cassation, 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-11.527

– Article L. 480-14 du code de l’urbanisme

– Article 835 du code de procédure civile

– Conseil constitutionnel, décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, point 9

– Cour d’appel de Toulouse, 26 octobre 2022, n° 22/01210